（2012年）建设工程合同+商品房买卖+不动产物权变动+代理（奉题有趣纲内容，供考生参考）房产开

试题答案：

详见解析

试题解析：

1.【答案】E

【解析】(1)选项A：有关“6:4比例分配房屋”的约定，可以视为以实物支付建筑工程价款，法律、行政法规并未禁止，属于有效约定。(2)选项BCDE:依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定;法律、行政法规未规定建筑工程施工合同生效的特殊要件，甲与乙的建筑工程施工合同自依法成立之日起生效。

2.【答案】A

【解析】(1)选项AB:根据《建筑法》第7条的规定，建筑工程开工前，“建设单位”(而非建筑施工单位)应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。在本题中，建设单位为甲，应由甲办理施工许可证，放由甲承担相应的先施工、后办理手续的行政责任。(2)选项CD:有权代理的法律效果归属于被代理人，在本题中，甲、乙约定“乙以甲的名义对外销售房屋”，应由甲对外直接承担售房责任。(3)选项E：未办理施工许可证即开工的确违反法律规定，但这不是合同本身的约定，而是合同当事人在履行合同过程中的违法行为，不影响合同效力;另根据《建筑法》第64条的规定，违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款;不论从法律规定的责任上看，还是从经济效益上看，不分青红皂白，直接要求拆除建筑的做法是错误的。

3.【答案】ABD

【解析】(1)选项A:根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》;(2)选项BC:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效;(3)选项DE:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担“不超过已付购房款1倍的赔偿责任”;从该规定看，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明而订立商品房买卖合同的出卖人构成欺诈，但对其所进行的欺诈惩罚并非完全意义上的“双倍赔偿”，只是有限的双倍赔偿——“已付购房款1倍”。

4.【答案】B

【解析】(1)选项A:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外;在本题中，由于房屋产权手续均未办理，丙尚未取得房屋所有权。(2)选项BCD:有权代理的法律效果归属于被代理人，在本题中，甲、乙约定“乙以甲的名义对外销售房屋”，商品房买卖合同的卖方应界定为被代理人甲。(3)选项E:如前所述，合同主体为甲和丙，因此，应由甲向丙承担合同责任。