论述房地产交易中的“房地一体”原则。

试题答案：

详见解析

试题解析：

答：房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，我国在房屋所有权和土地使用权之间的关系上，一方面对于两种权利的设立采取分别主义，另一方面在房地产的交易流通上把二者捆绑在一起，即采取“房地一体”原则，其具体含义如下：

(1)主体一致原则。

主体一致原则是指房屋所有权人和土地使用权人是一致的。《物权法》第142条明确规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

这是从静态的角度对房地一体原则进行规定。在我国，房屋所有权人无法成为占用土地的所有权人，但法律要末房屋所有权人和土地使用权人主体一致。除了通过租赁取得土地使用权、在土地上建筑房屋等外，一般情况下，房屋所有权人应当成为土地使用权人或者当然地享有占用土地的使用权。

(2)一同处分原则。

房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人采依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《物权法》第183条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

这是从动态的角度对房地一体原则进行规定，即我们常说的“房随地走，地随房走”。